Майбутнє комерційного дизайну: архітектор Мирослав Жалдак про те, як зміняться торгові центри, готелі та ресторани до 2030 року

Мирослав – член Асоціації дизайнерів України та IIDA, міжнародної асоціації фахівців комерційного дизайну, що об'єднує понад 15 тисяч членів у різних країнах.

Майбутнє комерційного дизайну: архітектор Мирослав Жалдак про те, як зміняться торгові центри, готелі та ресторани до 2030 року

Торгові центри поділилися на дві категорії: одні заповнені, інші напівпорожні. Різниця не в локації – у тому, як побудований простір. Готелі переглядають модель. Ресторани вкладають в інтер'єри стільки, скільки ще три роки тому відносили до категорії надлишкових витрат.

Що відбувається з комерційною нерухомістю і що чекає на ринок у найближчі п'ять років?

Торгові центри: боротьба за час

«Формула "максимум магазинів під одним дахом" – вона просто перестала працювати. Причому доволі раптово», – каже архітектор Мирослав Жалдак.

Він проєктував три київські ТРЦ: «Ретровіль» (100 тисяч квадратних метрів), «Район» і «Сонячну галерею». За «Ретровіль» у 2022 році отримав національну нагороду «Гордість професії».

«Купити онлайн – давно не проблема. Питання в іншому: навіщо тоді взагалі кудись іти? ТРЦ зараз змагаються з парком, з кав'ярнею за рогом – з будь-яким місцем, де людині просто добре».

За оцінками Жалдака, частка торгової площі в сучасному ТРЦ поступово зменшуватиметься, поступаючись місцем сервісним і публічним зонам. Решту займуть фуд-холи, розважальні зони, коворкінги, дитячі простори.

«Раніше девелопери рахували квадратні метри. Тепер рахують час перебування. Відвідувач, який пробув годину, витратить утричі більше за того, хто пробіг за п'ятнадцять хвилин».

Змінилася і сама логіка проєктування. Девелопери аналізують маршрути руху людей, фіксують, де відвідувач зупиняється, куди дивиться, скільки часу проводить у кожній зоні. Ці дані враховують ще до початку будівництва.

У великих проєктах для цього використовують і цифрову аналітику: дані камер, сенсорів руху, статистику відвідуваності. Це дозволяє зрозуміти, які зони працюють найкраще, де люди затримуються довше, а де потік проходить транзитом. Такі спостереження дедалі частіше враховують ще на стадії концепції.

«Кілька років тому архітектора кликали, коли приміщення вже було сформоване. Зараз – на етапі, коли визначається сама логіка простору», – пояснює Мирослав.

У великих комерційних об'єктах архітектура тепер тісно пов'язана з аналітикою. Простір планують так, щоб потоки відвідувачів логічно проходили через основні комерційні зони. На етапі концепції рахують не лише площу, а й поведінку.

Енергоефективність: нова норма

Блекаути 2022–2023 років додали фактор, якого ніхто не планував. Власники комерційної нерухомості рахують кожен кіловат.

«Раніше енергоефективність була опцією, – пояснює архітектор. – Тепер це базова вимога. Замовник питає: якщо світло вимкнуть на шість годин, простір має залишатися функціональним».

Це змінює архітектуру: більше природного освітлення, інші фасадні рішення, системи клімат-контролю, що реагують на кількість людей.

Жалдак досліджує цю тему системно – працює над статтею про сучасні підходи до сталого проєктування. У квітні 2025 року виступив із доповіддю на VІІ Міжнародній науково-практичній конференції в Одесі.

Його експертизу визнають і в академічному середовищі. У 2024–2025 роках він рецензував наукові матеріали для International Conference on Next-Generation Innovations and Sustainability, World Conference on Future Innovations and Sustainable Solutions та журналу «Achievements of the Economy: Prospects and Innovations». За якість роботи отримав Certificate of Excellence in Peer Review.

Мирослав переконаний: енергоефективність стане обов'язковим критерієм при оцінці комерційної нерухомості – і йдеться про найближчі роки.

Цифрове проєктування: перевірити до будівництва

Паралельно змінюються інструменти. Комерційні об'єкти проєктують із використанням BIM-моделювання – технології, яка дозволяє перевірити десятки сценаріїв ще до того, як на майданчику з'явиться перша цеглина.

«Цифрова модель показує, як працюватимуть інженерні системи, наскільки ефективне освітлення, як сприйматиметься простір вранці й увечері», – пояснює він.

Раніше багато рішень перевіряли вже після відкриття – і часто виявляли помилки. Зараз частину цих процесів моделюють заздалегідь. Це економить і гроші, і час.

Готелі: характер замість стандарту

Готельний ринок чекає розшарування. Мережева модель – однакові номери в кожному місті – перестає відповідати очікуванням.

Жалдак кілька років працював із мережею Reikartz, проєктував інтер'єри для їхніх готелів.

«Мандрівник, який звик до платформ короткострокової оренди, хоче відчувати місце, – каже він. – Йому не потрібен однаковий номер у Києві й Одесі. Він обирає характер, історію, локальну ідентичність».

Архітектор прогнозує розшарування на два сегменти: бюджетні – мінімум сервісу, максимум ефективності, і преміальні – з унікальним характером. Середній сегмент, на його думку, скорочуватиметься.

Окремий напрямок – гібридні формати. У 2021 році Мирослав завершив проєкт Workspace Symphony: 250 квадратних метрів, де поєднано офісну і громадську функцію. Вдень – робочий простір, увечері – майданчик для подій.

Проєкт отримав три нагороди конкурсу «Інтер'єр Року»: за найкраще архітектурно-дизайнерське рішення громадського простору, найкращий сучасний офісний інтер'єр і найкращий дизайн громадського інтер'єру. У 2025 році організатори запросили його до складу журі ювілейної церемонії конкурсу – журі оцінювало реалізовані об'єкти, не рендери.

У 2023 році Мирослав Жалдак був нагороджений Орденом Івана Мазепи – державною відзнакою, яку вручають за значний внесок у розвиток культури, науки та суспільного життя.

Ресторани: простір як продукт

Ресторанний ринок, за прогнозами Жалдака, чекає консолідація – закладів стане менше, але ті, що залишаться, інвестуватимуть значно більше.

«Доставка забрала частину ринку, – пояснює Мирослав. – Якщо людина може замовити їжу додому, вона йде в ресторан не заради їжі. Вона йде заради досвіду».

Це змінює пропорції. Раніше власник вкладав 70% у кухню, 30% – в інтер'єр. За оцінками Жалдака, дизайн незабаром забиратиме половину бюджету і більше.

Ресторани і кафе – значна частина портфоліо архітектора. За понад 15 років практики – більше ста реалізованих проєктів у сфері громадських інтер'єрів: ресторани, готелі, торгові простори. Серед замовників – і міжнародні компанії, зокрема польська мережа SMYK. Він працює в сучасному стилі: природні матеріали, глибока палітра, функціональна естетика.

«Бюджети на дизайн за останні роки зросли. Власники зрозуміли просту річ: атмосфера напряму впливає на те, чи повернеться гість».

Ще одна тенденція – спеціалізація. Універсальні заклади поступляться нішевим концепціям із чітким характером.

Конкуренція за увагу

Торгові центри, ресторани й готелі більше не конкурують лише між собою. Вони конкурують із будь-яким місцем, де людина може провести час – від парку до домашнього дивана з Netflix.

«Простір має давати щось, чого інакше не отримаєш, – каже Жалдак. – Якщо відвідувач не відчув різниці, він не повернеться».

Тому в комерційних проєктах зростає роль атмосфери – як поєднуються світло, матеріали, акустика, планування. Комерційний простір перестає бути лише функціональним середовищем – він все частіше стає місцем, куди приходять не по товар.

Що далі

Мирослав – член Асоціації дизайнерів України та IIDA, міжнародної асоціації фахівців комерційного дизайну, що об'єднує понад 15 тисяч членів у різних країнах.

«Тренди, що формуються в США і Європі, за кілька років доходять сюди. Але деякі речі в Україні впроваджують швидше – через обставини».

Час перебування, конверсія, повторні візити – усе це тепер рахують. І все це починається з креслення.

«Є замовники, які вже це розуміють, – каже він. – І є ті, що зрозуміють пізніше. Різниця буде помітна».